【令和6年4月から】”相続登記”の義務化。「義務化の内容」と「対応すべきこと」をやさしく解説。

みなさん、こんにちは！
つなぐ司法書士事務所の塩谷です。

令和6年4月1日から、 相続登記 が法律により義務付けられれますが、「 義務化 」と言われても、自分は対象となっているのか、いつまでに何をすればいいのか、ご不安に思われている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、相続登記義務化の内容や対応策、相続登記の手続きの流れについて詳しく解説していきます！

今回の記事のポイントは、次の通りです。

そもそも相続登記とは？

相続登記とは、土地や建物・マンションなど（不動産）の所有者が亡くなった場合、その不動産の名義人を相続した人の名義に変える手続きのことです。

例えば、親や配偶者から相続した財産の中に、家や土地などが含まれている場合は、相続登記をする必要があります。

「相続登記義務化」制度の内容

どうして相続登記は義務化されたのか？

相続登記は、これまで「任意」の手続き（＝登記しなくてもしても、どちらでもOK）とされてきました。その結果、名義を変更せず、亡くなった方が所有者のままの不動産が多くなったことで、今本当は誰が所有しているのかわからない（所有者不明の）不動産があまりにも多くなり、税金問題や所有者をめぐるトラブルが多発し、問題となりました。国土交通省が調査したデータでは、平成28年度に調査した土地の内、約36％が所有者不明の土地とされ、今後もこうした所有者不明の不動産は増え続けるとされています。

こうした背景から、不動産の現在の所有者を明確にするために、相続登記を義務化する必要があったのです。

相続登記はいつまでにする必要がある？

令和6年4月1日以降に相続が発生した場合

相続により（遺言による場合を含みます。）不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。

そして、「不動産を取得したことを知った」とは、「自分のために相続の開始があったことを知り」、かつ「その不動産の所有権を取得したことを知った日」であることを指します。

つまり、3年以内のスタート日は、相続が開始した日（亡くなった日）ではなく、「不動産の所有権が自分になったことを知った日」です。

たとえば、お父さんが令和7年1月1日に亡くなったと場合を考えてみましょう。
その妻と息子A、息子Bの3人で遺産分割協議を行い、令和7年2月1日に息子Aが自宅の不動産を相続することが決定しました。このケースの場合、令和7年2月1日から起算して3年以内ということになります。

遺言書が存在し、その遺言によって不動産の所有権を相続した人は、「相続が開始したことを知り、かつ、遺言によってその不動産の所有権を相続したことを知った日」から3年以内に、その相続登記をする必要があります。

令和6年4月1日よりも前に、すでに相続が発生している場合

法律が施行される令和6年4月1日より前に、相続が発生していて、相続登記を行っていない場合はどうなるでしょうか？
この場合は、制度のスタート（令和6年4月1日）から3年以内に相続登記を行う必要があります。

具体的には、令和９年3月31日までに相続登記を済ませましょう。

相続登記義務違反による過料とは？

相続で不動産を所有したのに相続登記をしない場合で、かつ、法務局からの催告を受けたにもかかわらず、正当な理由がなく3年以内に相続登記を申請をしない場合、１０万円以下の過料の対象となります。これは、遺言書などで所有権を取得した場合も同様です。

過料決定までの流れ（法務局から送られてくる「催告書」が来てから対応すればセーフ）

そして、催告書に記載された期間内に相続登記が申請されないときに限り、法務局は、管轄の地方裁判所に通知します。
その後、通知を受けた地方裁判所は、過料決定に関する判断を行うものとされています。

逆を言えば、この催告に応じて登記申請を行えば、過料事件の通知はされる対象外となります。
相続登記の申請期限となる3年を過ぎたからと言って、自動的に過料の対象となるわけではありませんので安心してください。

法務局が申請義務に違反した人を把握する方法

それでは、法務局は、どのようにして申請義務に違反した人を把握するのでしょうか。

その手がかりの方法として、法務省は次のような通達を出しています。

① 相続人が遺言書を添付して遺言内容に基づき特定の不動産の所有権の移転の登記を申請した場合において、当該遺言書に他の不動産の所有権についても当該相続人に遺贈し、又は承継させる旨が記載されていたとき
② 相続人が遺産分割協議書を添付して協議の内容に基づき特定の不動産の所有権の移転の登記を申請した場合において、当該遺産分割協議書に他の不動産の所有権についても当該相続人が取得する旨が記載されていたとき

法務省令和5年9月12日通達　https://www.moj.go.jp/content/001402460.pdf

相続登記をしなくても良い「正当な理由」とは？

上記に該当しない場合でも、法務局は、相続登記の申請をすべき人の事情を総合的に考慮した上で、個別の事案における具体的な事情に応じて申請できない理由に正当性がある場合、「正当な理由がある」と認められる余地があります。お困りの方は、近くの法務局や司法書士に相談されることをお勧めいたします。

相続登記の手続きの流れ

現時点で、相続登記をしていない場合は、正しい所有者を登記簿に反映させる手続きをとる必要があります。
罰則の対象にならないよう、速やかに手続きしましょう。

まず、相続登記は、その不動産を管轄する法務局に、必要な書類を提出して登記手続を申し出ます。ここでは大まかな流れを説明していきます。

STEP１：亡くなった方が所有していた不動産を調べる

そして、登記手続を行うためには、現在の対象となる不動産の登記簿を確認する必要があります。登記簿の内容は、最寄りの法務局で土地や建物の「全部事項証明書」を取得して、現在の名義人や不動産の情報を知ることができます。

取得する書類（すべて各1通）	取得できる場所
①名寄帳または、固定資産税課税台帳の写し ※自宅に固定資産税・都市計画税の「納税通知書」もしくは課税明細書があればそれで確認可能。	不動産がある市区町村役場
②不動産の全部事項証明書（亡くなった方が所有するものすべて）	全国の法務局で取得することができます。

STEP２：対象となる不動産を管轄する法務局を調べる

登記申請の手続は、不動産が所在する場所を管轄する法務局（管轄法務局といいます）で行います。管轄法務局は各法務局のホームページで調べることができます。不明な場合は、最寄りの法務局に電話して問い合わせ見ると良いでしょう。間違った法務局に申請してしまうと、却下や取り下げの手続が必要となり、再度法務局に訪問することなってしまいます！面倒ではありますが、必ず確認するようにしてください。

 管轄法務局を調べるならコチラ（法務局ホームページ）

STEP３：必要な書類を集める

一般的には、以下の書類が必要書類となりますが、相続する方法（遺産分割協議、遺言書等）によっても提出する書類が変わってきますので、管轄の法務局か、司法書士に相談するようにしてください。

STEP４：登録免許税を計算する

登記申請手続きには、原則「登録免許税」という税金（国税）が課されます。登録免許税は、次の計算式で求めることができます。

「登録免許税額」　＝　「課税価格」　×　「登録免許税率（4/1000）」
※ただし、登録免許税額の100円未満は切り捨て。

ここでいう「課税価格」とは、原則、「固定資産税評価額」を指します。STEP１で確認した「課税明細書」や「名寄帳」に記載されている固定資産税評価額に記載された額の1000円未満を切り捨てた額が「課税価格」となります。

なお、一通の申請書で複数の不動産の登記申請をする場合は、各不動産の評価額を合計し、その合算した額の1000円未満を切り捨てた額が課税価格となります。

例えば、固定資産税評価額1,235,990円の土地の場合は、次のように計算します。
1,235,000円（1000円未満切り捨て）×4/1000＝4,940円（登録免許税は、4,900円（100円未満切り捨て）

固定資産税評価額が1000円に満たない場合や、非課税土地のため評価額がない場合であっても、登記申請時には一定のルールに基づいて課税されます。また租税特別措置法などにより、土地の相続登記について登録免許税がかからない場合もあります。こういった場合は、申請する法務局や司法書士に相談しましょう。

STEP５：登記申請書を作成する

登記申請書は、①登記の目的、②登記の原因、③相続人、④添付情報、⑤法務局への要望事項、⑥申請日・提出先、⑦課税価格、⑧登録免許税、⑨不動産の表示を記載します。

具体的には、法務局が通知しているひな形を見本に作成していくことになります。

STEP６：相続関係説明図を作成する

相続登記手続において、添付書類として、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍関係書類と、相続人の戸籍全部事項証明書を提出しなければなりません。その際に、被相続人とその法定相続人の関係がわかる「相続関係説明図」という書類を作成し、戸籍見解書類の原本と同時に提出すると、登記完了時に戸籍関係書類を返却してもらうことができます。

戸籍関係書類は、別の相続手続きにも利用できるため、できるだけ還付しておいた方が良いでしょう。
仮に、原本の返却を求めない場合は、相続関係説明図の作成は必要ありません。あくまで返却を求める場合のみ必要となる書類です。

STEP７：法務局へ書類を提出する（登記を申請する）

いよいよ、法務局へ作成した書類や必要書類を提出する「登記申請」を行います。
提出する法務局は、STEP２で調べた不動産の所在する場所を管轄する法務局に行います。

登記申請書のつづり方は、厳密な決まりはありません。①登記申請書・②登録免許税の印紙貼付した用紙、③相続関係説明図、④原本還付を求める書類のコピー（「原本に相違ない」と記載し署名・押印したもの＆複数枚ある場合は、「契印」が必要。）の順番でホチキス止めしたものであれば、問題ありません。

登録免許税は収入印紙で納付するのが簡単です。
収入印紙は、郵便局や法務局もしくは法務局近くの印紙販売所で購入できます。購入した印紙は、A4の用紙（白紙）に重ならないように貼付しましょう。この時、絶対に収入印紙に「消印」をしないように注意してください。消印した収入印紙は登録免許税の納付として認められません。

STEP８：登記完了（登記識別情報通知の発行）

登記を申請し、何も問題なければ、早くて1週間～2週間程度で登記が完了します。

登記が完了すると、法務局から「登記識別情報通知」という書類が発行されます。「登記識別情報通知」とは、いわゆる「不動産権利証」にあたるもので、この書類を所持していることが不動産名義人である証明ともなる重要な書類となります。紛失しないよう、大切な書類として保管してください。

「登記識別情報通知」は、不動産ごとかつ登記名義人ごとに交付されます。一般的にA4の書類に、アラビア数字その他の符号の組み合わせからなる12桁のパスワードが記載されており、その部分には目隠し用のシールが貼ってあります。この12桁のパスワードが書き写されたりすると、権利証の盗難にあったのと同じ意味を持ちますので、このシールは剥がさずに、保管しておくことをお勧めします。

＜登記申請書に不備があった場合＞
「補正」とは、登記申請後、登記申請書の記載に誤りがあったり、添付情報の一部に不足などがあった場合、登記官は申請人に電話で、不備を修正するように連絡があります。この登記官の指示にしたがって不備を修正することを「補正」といいます。補正をしないと登記は完了しないため、迅速に対応するようにしましょう。

相続登記が申請できない場合の対応策【相続人申告登記】

相続人や財産が複雑で、相続登記を速やかに申請できない場合は、どうすればいいでしょうか。法務省では、そういったケースに備えて、「相続人申告登記」という制度を新たにスタートします。「相続登記」とはまた違った制度になりますので、詳しく見ていきましょう。

相続人申告登記とは？

遺産分割協議がまとまりそうにないケースや、相続人の把握ができないケースなどにおいて、「相続人申告登記」の申出をした場合は、相続登記義務を免れる制度も令和6年4月1日からスタートすることになりました。

これは、相続登記の申請義務を履行するための簡易的な方法として位置付けられ、「不動産の名義人が亡くなったこと（相続が開始したこと）」と、「自らがその相続人であること」を申し出ることによって、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる制度です。

相続申告登記は、相続登記とは異なり、権利の取得の事実を公示するものではないので、相続登記の義務を免れる効果のみにとどまることに注意が必要です。
あくまで「登記簿上の所有者」が亡くなっているということを示しているにすぎません。

相続人申告登記の手続き方法

相続人申告登記は、相続登記の申請義務を履行する簡易的な方法として、手続も簡略化されます。
具体的な方法は、通達が公表され次第更新しますが、現段階では次の通りとされています。

とはいっても、相続登記何をすればいいのか、わかりませんよね。法務局などに質問することもできますが、まずは、登記の専門家である司法書士にまずは、相談をしてみるのが良いでしょう。初回の相談であれば無料でやってくれる司法書士もあります。ホームページなどで検索してみてくださいね。